La Crise du Logement en France : un paradoxe


 

11 ans d’écart entre ces deux promesses. Un écart pendant lequel le nombre de personnes sans-domicile en France à doublé. Au même moment le français moyen n’a jamais vécu dans autant de m2, de pièces et de confort. Comment ce pays de bien loti peut-il produire autant de mal-logements ?

Manifestation contre la loi Kasbarian-Berger et le mal logement à Paris en 2023 (Images : Valentin Levetti)

Après la Seconde Guerre mondiale, la France est un bidonville qui n’a pas de maçons. Pour son redressement économique, l’industrie est considérée comme prioritaire par rapport au logement. Un manque de considération qui explique l’engouement de l’appel de l’abbé Pierre en 1954.

Avec cette prise de conscience, une immigration de travail et une croissance économique importante, les années 60 ont été une période avec une politique du logement ambitieuse. Des millions de logements sociaux sortent de terre en quelques années, le secteur du bâtiment devient un géant. Dans les années 80, les bidonvilles sont en voie de disparition et le logement est abordable. L’automobile rend même la maison individuelle accessible au plus grand nombre. L’accession à la propriété est un rêve qui devient réalité pour la population comme pour les politiques qui de Mitterrand à Sarkozy veulent une France de propriétaire.

 

Depuis plus de 10 ans, cette France est rattrapée par une crise du logement qui amène en 2019 l’ONU à la déclarer coupable “de violations des droits de l’homme dans sa gestion du droit au logement”. Il y a en France 4 millions de personnes mal-logés, 330 000 personnes vivant dans la rue et si ce recensement est très difficile à établir, plus de 500 personnes sont mortes par manque de toit en 2021 selon le collectif des morts de la rue.

Ces derniers mois, les variations de prix du marché immobilier viennent ajouter une tension supplémentaire à une crise qui est là pour rester. Pour comprendre par où prendre ce sujet, j’ai contacté Pierre Madec, économiste à l’OFCE.

LES PARADOXES DU LOGEMENT

 

Olivier Klein, le ministre du logement actuel annonçait: “ma mission celle du gouvernement est de faire que le logement ne soit pas la bombe sociale de demain”. En même temps les Français 546 logements pour 1000 habitants. 

Pierre Madec— Le diagnostic est relativement partagé. On est dans une période où les difficultés d’accès au logement sont nombreuses. Notamment pour les jeunes, les modestes, c’est un consensus qui est partagé.

Aujourd’hui, on nous dit que peut-être qu’en fait il y a beaucoup de logements vacants, il n’y a peut-être pas beaucoup de besoin de construire. Avec 0 artificialisation nette, il ne faut pas produire tant que ça. Et ça, c’est un risque, il y a des millions de ménages qui sont n’ont pas de logement, des passoires thermiques qui vivent dans des situations de sur-occupation. Avec des taux d’effort très élevés.

Si la France n’a pas cessé de construire sur son territoire, alors des questions se posent.

P.M — Est-ce que ça a vraiment produit du logement pour les gens qui étaient en difficulté ? Pour les jeunes, pour les mobiles comme pour les ménages modestes ? Est-ce que l’on a produit des logements secondaires ? Est-ce que l’on a pas produit dans des territoires ou c’était facile de produire ? Enfin voilà.

Les inquiétudes sur le logement ne concernent pas tous les Français, au contraire. De nombreux sondages indiquent que plus de 75 pour cent des Français sont satisfaits et vivent dans une habitation qui correspond à leurs besoins. Changer de logement, c’est avoir la capacité de changer de travail, de vivre avec quelqu’un ou de se séparer, d’avoir des enfants, de se rapprocher de sa famille ou de s’en éloigner, c’est aussi avoir une réponse aux pertes d’autonomies ou à un désir de changement de vie.

P.M. — Depuis le début des années 2000, ce que l’on observe, c’est un ralentissement de la mobilité résidentielle. C’est le fait que les gens y bougent, ils ont un parcours résidentiel, ils ont un appartement plus grand, ils changent de quartier, ils bougent.

Quand les listes d’attente pour un logement social dépasse les 2 ans, que des personnes retardent leurs séparations par manque de logement, ne peuvent pas habiter proche de leur emploi, c’est que le parcours résidentiel ne suit pas leur parcours de vie. Le dernier exemple de ce grippage généralisé : ce sont les étudiants qui ne libèrent plus leurs logements étudiant à la fin de l’année pour s’assurer d’avoir une place l’année suivante. Les conséquences les plus dramatiques se trouvent en bout de chaîne avec l’augmentation du nombre de personnes sans-domicile en France.

Les mal-logés, une population de plus en plus jeune.

La Fondation Abbé Pierre qui suit de près cette évolution décrite le marché du logement comme une centrifugeuse, comme un tourniquet de parc pour enfants.

Au centre, les bien-lotis, souvent propriétaires d’un logement dans une zone attractive, sont bien installés. Ce sont des personnes qui ont acheté il y a 20 ans, avant la hausse des prix et qui ont pu rembourser leurs crédits. Les ménages locataires du privé avec des revenus modestes, eux sont sur le bord et doivent s’accrocher de toutes leurs forces pour ne pas être éjectés sous la pression.

Celles qui tombent du tourniquet viennent alimenter le nombre croissant de personnes expulsées de leur logement. Des personnes qui, en voyant la vitesse du manège défiler devant elle, savent qu’il est difficile de réintégrer ce marché.

Graphique issue de rapport sur le mal logement 2022 produit par la Fondation Abbé Pierre. 

Les personnes qui tombent du tourniquet n’ont plus accès au logement. C’est de là que vienne les 130 % d’augmentation de personne sans domicile fixe depuis 2012.

Et ça tourne de plus en plus vite dès que les prix du logement augmentent. En 20 ans, c’est 154 % d’augmentation moyenne pour les prix immobiliers contre 18 % pour les salaires. Même chose pour les loyers qui ont augmenté surtout là où il y a de l’emploi, c’est-à-dire près des villes.

“Le budget habitation, c’est le poste de dépense numéro 1 des foyers français. “ Olivier Klein— Réponses du gouvernement au parlement du 28 mars 2023

Alors la part de revenu dédié au logement augmente entre 2001 et 2013. Les locataires et ceux qui ont acheté leur logement récemment y consacre plus de 25 % de leur budget. Ces taux d’effort augmentent surtout pour les foyers les plus modestes qui sont passés de 30 à 40 % en 10 ans alors qu’ils ont été stables pour les foyers les plus aisés.

Les conséquences économiques sont suffisamment fortes pour produire des effets générationnels, une sociologue écrit que “le coût du logement fait entrer une partie des jeunes dans les catégories populaires.”

Et tous ces chiffres datent de 2013, de la dernière grande enquête Logement de l’INSEE. Depuis, les prix ont continué d’augmenter et la compétition entre les foyers pour avoir accès au bien-logement est d’autant plus violente.

Les conséquences économiques du mal-logement

“Dans l’hôtellerie, il n'y a pas un endroit, je traverse la rue vous faîte une rue franchement, je suis sûr qu’il y en a un des deux qui recrute” Emmanuel Macron le 15 septembre 2018.

Les travaux de Jean-Benoît Eyméoud montrent que, les jeunes qui n’ont que la rue à traverser en trouvent. C’est plus difficile pour les personnes qui habitent loin de ces rues. Le chômage des jeunes est très élevé lorsqu’ils résident hors des bassins d’emplois, c’était alors la situation de Jonathan qui habitait alors dans le Loiret.

Ce retour en 2017 montre à quel point la valeur de l’immobilier n’était pas vue comme un problème pour les travailleurs. C’est la pénurie sévère de saisonniers après Covid qui ont permis de le réaliser. Gagner 4 000 € pour 2 000 € de loyer sur une saison de 3 mois laisse penser que quand des jeunes bossent, c'est en fait les propriétaires qui profitent.

Depuis l’appel à traverser la rue en 2017 le taux de chômage à diminué même chez les jeunes. La pénurie de main d’œuvre et la croissance économique en France permettent de faciliter les embauches, mais la crise du logement reste présente. Dans des villes comme Saint-Malo, on trouve du travail plus facilement que le logement qui va avec.

Des logements vides par millions

L’exemple de Saint-Malo amène nécessairement à la question des logements vides, secondaires ou utilisés pour de l’accueil touristique.

Le nombre de logements vacants en France a augmenté depuis 2008 pour arriver à 8 % soit 3 millions de logements. Une partie est vide à cause du manque de boulot à proximité. Une autre partie sont de vieux logements qui demandent des travaux importants, enfin il y a tous les logements en cours de transfert, de succession et de toutes ces choses. Après tout ça, il reste une centaine de milliers de logements vacants habitables dans les zones proches des bassins d’emplois.

Si le gaspillage de logements choque, le problème est reconnu et des actions sont prises comme la taxe sur les logements vacants.

Pour l’augmentation du nombre de maisons secondaires et de la location de courte durée, même chose, les problèmes sont reconnus surtout au niveau des communes, de son côté l’État est relativement lent à se positionner clairement.

Max Brisson, Sénateur des Pyrénées-Atlantiques explique sur Public Sénat : “la taxe sur les résidences secondaires. Tous les maires qui peuvent l’actionner l’actionnent. Je suis partisan aussi, de décorréler la taxe foncière, aujourd’hui, vous ne pouvez pas l’augmenter pour les résidences secondaires, si vous ne l’augmenter pas pour les résidences principales.”

Ce qu’il veut, c’est taxer davantage les maisons secondaires, mais que l’état ne le lui permet pas. Taxer la propriété chez Les Républicains, ce n’est pourtant pas leur programme et ça démontre l’ampleur des crises dans certaines communes.

Reste que les maisons vacantes, secondaires, et la location de courte durée n’expliquent pas la totalité du paradoxe français. Comment peut-on avoir un nombre de m2 aussi élevé par habitant quand autant de personnes ont du mal à se loger ?

Un phénomène est rarement évoqué, il revient à mettre en question ce qui est plus que normal pour une majorité de Français. Les parcours résidentiels sont à l’arrêt après le départ des enfants. Beaucoup de parents occupent le même logement quand leurs enfants partent. Les chambres supplémentaires deviennent des placards géants pendant des décennies.

Ce parcours de vie par défaut n’est quasiment jamais remis en question. Pourtant, il produit à lui seul des millions de logements en sous-occupation. Dans une commune du centre de Nantes au marché immobilier tendu comme Rezé, 23 % des logements sont en sous-occupation très accentuée (chiffre Observatoire du territoire), donc que 3 pièces servent au mieux de placard.

À l’échelle du département, on dépasse le demi-million de pièces d’habitation sous-utilisées.

La crise du logement n’est pas causée par un manque de murs. C’est que notre approche et notre manière d’habiter, encouragent un gaspillage de ressources majeur qui est plus qu’accepté. Avoir un logement de 3 ou 4 pièces en rab pour accueillir les petits-enfants 2 semaines par an, c’est la réussite sociale.

Celles et ceux qui paient ce gaspillage, ce sont les plus jeunes qui doivent s’endetter, habiter plus loin, dans plus petit et renoncer à des emplois, des séparations ou à avoir des enfants.

Nos modes de vie, les contraintes économiques et écologiques évoluent plus rapidement que notre manière d’habiter. Ce manque d’efficacité chronique de nos logements remet en question les politiques qui comptent uniquement sur le construire plus pour nous sortir de la crise.

COMMENT RALENTIR LA CENTRIFUGEUSE ?

P.M — Sur la question de comment on fait ? Pendant très longtemps, le président de la République, il nous a dit, ce qu’il faut, c’est produire massivement du logement, avant lui François hollande promettait 500 000 logements par an. Cette question de l’offre a toujours été centrale, et au final elle a toujours été le seul argument politique à cette crise du logement.

Et malgré les promesses, depuis 2017, il y a une diminution du nombre de logements construit, notamment parce que les aides à la construction de logements sociaux ont baissé. Les aides qui encouragent la construction de logements privés contre des diminutions d’impôts se sont maintenues. “Le montant annuel de l’ensemble de ces réductions d’impôt sur le revenu, Périssol, Besson, Borloo, Robien, Scellier, Pinel, Cosse, Denormandie, n’a cessé de progresser, passant de 606 millions d’euros en 2009 à 2,4 milliards d’euros en 2020.”

Les évaluations ont tendance à montrer que c’est inflationniste : le prêt à taux 0, le PINEL, ça va vous donner les moyens de l’acheter plus cher et donc c’est politique d’offre en plus de coûter très cher ont un effet inflationniste.

Un effet inflationniste, donc qui augmente le prix de l’immobilier et n’aide en rien les foyers modestes à mieux se loger. L’autre aspect, c’est cette complexité fiscale qui produit généralement deux gagnants, les intermédiaires, donc tous les conseillers qui aident à comprendre, optimiser et défiscaliser, et les personnes qui peuvent se payer leurs services.

La solvabilisation de la demande.

Pour s’attaquer au problème des prix immobiliers plus directement, il existe de programme de contrôle des prix. Le dispositif Pinel en est un exemple, il permet de baisser les impôts des gens qui acceptent de louer un logement à loyers modérés. Les encadrements de loyers sont aussi arrivés dans les métropoles pour protéger leurs populations modestes.

Quand les prix sont fixés, ils ne régulent pas la demande, alors la tension et la sélection vont se manifester différemment. Les bailleurs vont demander des salaires très élevés, des CDI bien rémunéré et des garants les plus riches possibles. C’est ce qui explique que 41 % des logements loués bénéficient d’un cautionnement par les proches.

L’importance de la famille, c’est vraiment la tendance qui monte dans le parcours résidentiel des Français, pour la location comme pour l’achat comme le démontrent les auteurs de “Inégalités de patrimoine entre générations : les donations aident‑elles les jeunes à s’installer” 

Un blocage politique de la France des proprios.

La France des propriétaires est un politique qui était compris comme étant une récompense aux travailleurs. Les logements étaient payés par des salaires, beaucoup moins grâce aux dons ou aux héritages familiaux. Mais cette politique n’avait pas anticipé les conséquences d’un boom immobilier.

P.M. — Donc vous pouvez faire comme ça, fois cinq sur le prix du logement avec toutes les questions que ça pose. Pour que votre logement passe de deux-cent mille euros à un million. Peut-être que vous avez fait des travaux, il est peu probable que les simples travaux expliquent le fois cinq. Ce qui explique, c’est un certain nombre de choix de politique publique au niveau local, un réseau de transport, c’est que l’on a créé des pistes cyclables, que le foncier est plus rare donc plus cher, mais au final pas grand-chose qui ont à voir avec vous. 
C’est pour ça, qu’il y a de plus en plus de gens, des économistes, des sociologues, qui commencent à parler d’enrichissement sans cause en parlant des prix immobiliers.

La propriété immobilière a enrichi une génération qui ne vit pas et donc ne comprend pas la crise du logement des foyers modestes et jeunes. Cette France des propriétaires est une puissance politique majeure qui use de son pouvoir sans avoir l’air d’y toucher.

Elle s’accommode de l’impunité sur les encadrements des loyers facilement dépassés. Quand une locataire accuse son bailleur de dépasser les plafonds d’un encadrement de loyer, la justice impose un simple remboursement pour ce qui est factuellement une fraude. Pas d’amende, pas de contrôle renforcé, pas de lettre d’excuse.

En face, la criminalisation de la France des mal-logés s’intensifie. La loi anti-squat Kasbarian-Berger, défendue par le ministre du logement, ne fait pas dans le détail. Sous prétexte de viser les squats, un phénomène rare et déjà sanctionné, elle se retrouve à criminaliser le non-paiement de loyer en pleine crise du logement.

La Fondation Abbé-Pierre, du Droit au Logement, le Secours Catholique ou la Ligue des droits de l’Homme alerte déjà du nombre de personnes qui vont être expulsées et envoyées à la rue. La défenseuse des droits, Claire Hédon, considère que “l’assouplissement des procédures d’expulsion en raison de loyers impayés, n'est ni nécessaire, ni proportionné”. Cette action législative contraste avec une inaction politique criante. Les grandes annonces sur le logement sont sans cesse repoussées à plus tard. Les conclusions du CNR logement, qui devait apporter des réponses à ces crises a été annoncé le 9 mai avant d’être annulé.

Quelle politique du logement ?

Alors qu’Emmanuel Macron était arrivé au pouvoir avec des promesses libérales et contre les rentes immobilières, il est élu grâce à la France des propriétaires, des biens-logés et des rentiers.

Des Français convaincus qu’ils ne doivent leur patrimoine immobilier que grâce à leur travail acharné. Que ça n’a rien à voir avec un contexte qui favorisait et subventionnait l’accession. Combien de jeunes Français bénéficient aujourd’hui d’un soutien pour louer ou acheter sans se rendre vraiment compte que leur mode de vie dépend au moins autant du patrimoine familial que de leur travail ? 

Il va falloir le réaliser, parce qu’une bombe sociale ne s’arrête pas toute seule, son souffle touche déjà de nouveau profil. Les jeunes foyers de classe moyenne qui se retrouve incapable d’accéder à la propriété dans de bonnes conditions.

Le prix des crédits immobiliers très bas jusqu’en 2022 leur permettait de s’endetter sur 20 ans et de continuer leur parcours résidentiel.

En 2023, le coût des prêts a augmenté pour répondre à l’inflation. Les ménages de trentenaire qui quittaient la location pour acheter un logement y restent. Alors après avoir heurté les foyers modestes, les familles monoparentales, les étudiants, la crise du logement s’étend désormais aux jeunes foyers de classe moyenne.

Si, comme l’indique Pierre Madec et d’autres, la construction est une partie de la solution, la France doit aller vite dans un contexte où la terre coûte cher et où les considérations environnementales doivent être prises en compte. Cela implique au minimum de nouvelles manières de faire du logement et de regarder avec attention la problématique de la sous-occupation des logements. 

 

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